このコラムでは、離婚時の財産分与の対象に不動産（持ち家）がある場合に必要な基礎知識 点と決めておくべきこと〇点と、売却や継続居住か、夫の名義が共有名義か、といったそれぞれのケースについて注意点をお伝えします。
持ち家財産分与の前提知識
不動産の名義にかかわらず夫婦の共有財産
結婚後、夫婦が働いたお金で購入した不動産の場合、名義がどちらになっていようと、持分が何対何になっていようと、夫婦の共有財産と言えます。
そのため、「夫の名義なので、不動産は夫のものなのでしょうか。」というご心配の声や「俺の給料で住宅ローンを支払ってきたのだから、自宅は俺のものだ」といった主張が聞かれることがありますが、夫の名義になっていたとしても、妻にも分与してもらう権利があります。
また、結婚前にどちらかが取得していた不動産であっても、婚姻後の給料で住宅ローンを返済している場合、返済した住宅ローン分が財産分与の対象になります。
財産分与の時効は離婚後２年
離婚前に財産分与も含めた離婚条件を全て決めておけるのが理想的です。しかし、場合によって、まずは離婚を先行させ、その後に財産分与についてじっくり話合うという方法を選択することもできます。
この場合、財産分与の時効は離婚から２年であることに注意が必要です。例えば、夫名義になっている持ち家があるとして、「当面、住んでてもいいよ」と言われ、安心して妻子が住み続けていたところ、協議しないまま２年が経過してしまうと、夫のものとして確定してしまうことになります。
夫婦の共有財産以外の財産が投入されている場合は差し引く
売却して売却益を分配する場合も、継続してどちらかが居住する場合も、不動産取得のために夫婦の共有財産以外の財産が投入されている場合（頭金として独身時代の預貯金を使ったとか、どちかの両親が資金援助してくれたような場合）、その金額をある一定の計算のもと、差し引くことになります。
例えば、夫が独身時代の預貯金から頭金を支出している場合、売却時の頭金評価額を求めた上で、その金額を先に夫が取得し、残りの売却益を双方で半分ずつ取得します。
２分の１ずつでなくてもよい
原則、財産分与は２分の１ずつになりますが、双方が合意していれば、どのような割合で解決しても問題はありません。
そのため、例えば離婚したい夫が離婚に消極的な妻に対し、「将来が不安で離婚に応じられないのであれば、家を全部あげるから離婚してほしい」と持ち掛けることも可能です。
持ち家の財産分与を進めるための下準備
査定を取る
実際に売却する場合もそうでない場合も、まずは不動産の価値を知るために査定が必須です。特に、実際は売却しない場合、より現実に近い不動産価値を知るため、複数の会社に査定を依頼し、極端な金額を排除した上で平均値を取るという方法が一般的です。
住宅ローンを確認する
まずは、住宅ローン残高を正確に把握しておきましょう。なぜなら、アンダーローンかオーバーローンかによって、分与の方法が変わってくるからです（オーバーローンだと、任意売却でもしない限り、売却はできない等）。
また、連帯保証人になっていたり、ペアローンだったりする場合もありますので、住宅ローンの契約者や契約内容も確認が必要です。
持分を確認
意外と持分を正しく把握していないご夫婦が多くいます。そんな場合は、法務局で登記簿謄本を取得し、確認してみましょう。登記簿謄本を確認しておけば、住宅ローン以外の第２抵当、第３抵当がついていないかなども確認することができます。
持ち家がある場合の財産分与で決めるべきこと
売却or継続居住or賃貸か
離婚の際、まずは、持ち家を売却するのか、それとも夫婦のうちどちらかが住み続けるのか、という選択をすることなります。また、どちらも住まずに賃貸に出すという方法もあります。以下では、それぞれのメリットとデメリットをお伝えします。
売却のメリット・デメリット
売却の一番のメリットは、「清算」です。例えば、売却せずにどちらかが所有する場合、離婚後も連帯保証人から抜けられなかったり、共有名義のままだったりと、離婚後も利害関係が続いてしまうことがあります。
また、気持ちの上でも、双方が心機一転、新しい環境で生活をスタートさせられるというメリットがあります。加えて、売却益で生活の再スタートを安定させることもできます。
一方、デメリットとしては、住み慣れた家を手放さなくてはならないことです。特に子どもがいる場合、ほとんどの子どもは愛着のある家から転居することを嫌がりますし、転校を伴う場合はなおさらです。
また、離婚時の売却は時期を選ぶことができませんので、売り時でないときに少々割安で処分せざるをえないこともあります。
加えて、賃貸アパートに転居し、住居の質がぐんと下がったけれど、家賃と一か月の住宅ローンの金額がそれほど変わらないという場合もあります。
住み続けるメリット・デメリット
メリットは何といっても住み慣れた家に継続して住めることで、離婚時の変化を最小に抑えられることです。加えて、賃貸に住むより将来が安定します。
一方で、デメリットとしては、必要以上に広すぎたり、固定資産税や管理費等がかさむ場合があります。また、離婚後の経済力が十分でない場合、住環境を重視したばかりに、その他の面で経済的に苦しくなってしまう場合もあります。例えば、妻子が夫名義の家に住み続けるとして、住宅ローン分を養育費と相殺するような場合、家は広くて快適だけれど、教育費が足りなくて塾に通えない、といったようなことが起こったりします。
賃貸のメリット・デメリット
オーバーローン（売却価格より住宅ローン残高の方が高い場合）の場合、今すぐ売却することができませんが、月額の住宅ローン額より高い賃料を設定することができれば、毎月収益をあげつつ、住宅ローン残高を売却できる金額まで下げることができます。
一方、デメリットは、家賃収入をどのように分配するかとか、不動産のメンテナンスはどうするかなど、離婚後も利害関係が継続してしまうことです。
また、共有名義のまま賃貸に出している場合、売却のタイミングについて意見が食い違うこともあり、自分がもう一本住宅ローンを組みたいと思っていたとしても、好きな時期に売却できないこともデメリットです。
誰が住むか
妻と子どもが住む
子どもの生活環境をなるべく変えたくないという理由で、妻と子どもが住み続けるというパターンがあります。元々家族で住んでいた家ですので、夫が１人で住むには広すぎるという理由もあります。
また、妻が現在の住環境の質を落とさずに住めるようなマンションは賃料が高く、住宅ローンを負担した方が割安だという場合もあります。
夫が住む
妻子は実家に戻り、夫が継続的に住むという場合もあります。例えば、オーバーローンで売却できない場合や夫がこだわって建てた注文住宅だったりすると、夫ひとりが住み続けるという選択肢が出てきます。
また、夫が子どもを引き取って育てる場合や、度々遊びに来ることを想定し、自宅を維持する場合もあります。
夫と子どもが住む
夫と子どもが住み、妻が家を出ていく場合もあります。例えば、親権者が夫の場合や、子どもの年齢が比較的高く、誰と住むよりどこに住むか、に重きを置いているような場合です。
例えば、高校生の長男は、学校が近いという理由で現在の家に住み続けることを希望していて、妻は近くに転居して、通いでお世話をするというパターンもあります。
売却の場合（売却益が出る場合）
まずは、自宅の査定を取り、売却益より住宅ローン残高の方が高くなってしまわないか（オーバーローンにならないか）を確認します。そして、売却益の方が上回ることをざっくりと把握した後、売却活動を開始し、売却益はそれぞれ２分の１ずつ取得することになります。
言葉で書くと単純な作業ですが、注意点がいくつかありますので、以下でご紹介します。
不動産を売却して財産分与する場合の注意点
売却が先か、離婚が先か
家を売却してしまってから離婚をした方がいいのか、それとも、離婚した後に家を売却をした方がいいのかどちらでしょうか。
結論としては、どちらが先でも構わないのですが、お勧めは、離婚をした後に売却を進める方法です。なぜなら、その方が時間をかけてじっくりと良い条件で売却ができるからです。
一方で、既に別居が実現していて、かつ戸籍上の離婚は特に急がないという場合は、自宅の売却が完了した後に離婚届の提出という順番でも問題はありません。
売却益の取得割合は２分の１ずつでよいか
離婚時の不動産売却に慣れている業者か
普通の不動産仲介でも問題はないのですが、複雑な計算が必要になるような場合は注意が必要です。例えば、以下のような条項を入れた公正証書を作成して離婚したとします。
第〇条 財産分与
甲と乙は、別紙財産目録記載の不動産（以下、「本件不動産」という）を本件離婚に伴う財産分与の対象とすることに合意し、売却の後、以下の手順に従って、売却益を取得するものとする。
⑴本件不動産購入時に乙が支出した頭金〇〇〇万円に関し、本件不動産の売却額の当初購入額金△△△△万円に対する割合を乗じ、売却時の頭金評価額を求める。
⑵売却額から現時点の住宅ローン残高金〇〇〇〇万円、本項⑴で求めた売却時の頭金評価額及び売却にかかる諸経費（仲介手数料、測量費等）を差し引く。
⑶甲及び乙は、本項⑵で求めた残金額の２分の１ずつを取得するものとする。
この計算は、先ほどご紹介したように、一方が購入時に頭金を特有財産から支出している場合の計算ですが、この計算は一体、だれがするのでしょうか。
普通の不動産会社であれば、通常、売却益は夫婦のどちらか一方の口座に入金されます。そのため、夫婦自らこういったややこしい計算をする必要があります。
また、相手に全額振り込まれてしまうと、そのうちの半分を自分に振り込んでくれずに使い込んでしまうのではないかと心配になる人もいます。
しかし、中には、あらかじめこの計算をした上で、結果として算出された金額を夫婦のそれぞれの口座に振り込んでくれるような不動産会社もありますので、心配な方はそういった不動産会社を探してみるといいかもしれません。
オーバーローンでも売却する場合
オーバーローンであっても、共有名義の財産を残しておきたくないとか、月々の住宅ローンや固定資産税など維持費を払えないという理由で売却することがあります。
その場合、住宅ローンが完済できないということは、不動産に抵当がついたままということになりますので、そんな不動産は売却できません。そのため、何等かの方法で住宅ローンを完済するために足りない分の費用を調達する必要があります。
預貯金などの夫婦の共有財産を充当することができればいいですし、可能であれば親族に借りるという方法もあります。
夫もしくは妻が住み続ける（住宅ローンなし）
まずは、査定を取って不動産の現価値を把握します。この際、実際に売る訳ではありませんので、あくまで机上の数値を出すことになります。そのため、双方が３社程度の査定を取り、極端な査定額を除外した上で、平均値を取る方法が一般的です。
このようにして出てきた平均値を不動産の現価値とし、不動産を取得する方が取得しない方にその現価値の半額を現金で分与することなります。
ただ、大抵の場合、不動産の半分といえば、高額になるのが通常です。不動産の他にもたくさん共有財産があり、「妻が不動産で夫がその他の財産」という形を取れればよいのですが、財産のほとんどがf動産という場合、その半額を現金で分与することが難しくなってしまいます。
そのため、分割払いのような形をとる方法もあります。
名義変更
例えば、購入の際は夫名義もしくは夫と妻がそれぞれ２分の１ずつの名義だったけれど、財産分与時に妻が取得し、妻が継続居住する場合、夫の持分を妻に譲渡する必要があります。
不動産の持分譲渡の登記は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、がんばれば自分でできないこともありません。
妻が住み続ける（夫名義の住宅ローンあり）
妻が住み続ける（夫婦双方の住宅ローンあり、ペアローンなど）
夫が住み続ける（住宅ローンなし）
夫が住み続ける（夫名義の住宅ローン）
まずは、査定を取って不動産の現価値を把握します。この際、実際に売る訳ではありませんので、あくまで机上の数値を出すことになります。そのため、双方が３社程度の査定を取り、極端な査定額を除外した上で、平均値を取る方法が一般的です。
このようにして出てきた平均値を不動産の現価値とし、そこから住宅ローンの残高を引いた金額の半額を夫が妻に現金で分与することなります。
夫が住み続ける（夫婦双方の住宅ローンあり、ペアローンなど）
まずは、査定を取って不動産の現価値を把握します。この際、実際に売る訳ではありませんので、あくまで机上の数値を出すことになります。そのため、双方が３社程度の査定を取り、極端な査定額を除外した上で、平均値を取る方法が一般的です。
このようにして出てきた平均値を不動産の現価値とし、そこから住宅ローンの残高を引いた金額の半額を夫が妻に現金で分与することなります。
妻の持分を夫名義に書き換えるためには、妻の住宅ローンを完済する必要があります。そのため、夫は、住宅ローンを一本化する借換が必要になってきます。この際、夫の収入が十分でない場合、１人では住宅ローンを組めないことがあります。そんな場合は、夫の両親に収入合算をしてもらうなどの方法があります。
夫名義の住宅ローンが残っている場合
財産分与しようとする不動産に住宅ローンがある場合、そのローンを完済しない限り、所有者は勝手に不動産を分与したり売買することはできません（多くの住宅ローンの定款には、ローンの契約者が勝手に不動産の名義を書き換えたような場合、残ったローンの一括返済を求められると書いてあるはずです。もちろん例外もあり、ある一定の割合まで分与してよい、という銀行もあります）。
そのため、いくら夫婦が合意していたとしても、夫名義の住宅ローンをそのままにして、不動産の名義を夫から妻に書き換えることができないのです。
そうすると、夫名義のローンを何とかする必要が出てきますが、多くの場合、次の２つの方法によります。
夫婦間売買
財産分与ではなく、妻が夫の名義分を買い取る形にするという方法があります。この場合、妻が新たに住宅ローンを借り、夫に支払う必要が出てきます（事実上、夫はそのお金で自分の住宅ローンを完済します）。
住宅ローンの借り換え
また、売買ではなく、ローンの借換えという形で夫名義のローンをなかったことにする場合もあります。つまり、妻が新たに住宅ローンを借り、その借りたお金で夫のローンを返した上で、不動産の名義を夫から妻に変更するのです。
この夫婦間売買とローンの借換え、どちらにしても、妻名義でローンを組む必要があります。そのため、妻が無職だったり、安定した収入がない場合、夫名義のローンはそのまま残ったまま、妻子がその家に住み続けるという選択肢しか取れなくなるのです。
不動産も住宅ローンも夫名義の家に住み続けるリスク
妻に住宅ローンを組む信用力がない場合、名義変更ができず、住宅も住宅ローンも夫名義の自宅に妻と子どもが居住するという「ねじれ」の状態が出現します。
そんな場合、妻にしてみれば、自宅に住み続けられるのはありがたいけれど、いつ「不動産を売却するから出ていってくれ」と言われるやもしれないという不安が残ります。
もしくは、夫の経済状況が悪くなり、住宅ローンの支払いが滞ったりするリスクもあります。
どちらの場合も、継続して住み続けることが困難になり、妻と子どもの生活は不安定になってしまいます。
「子どもも一緒に住んでいるし、まさかそんなひどいことはしないだろう。」と高をくくっていると、後悔することになるかもしれません。
別れた夫が再婚し、新しい妻子ができたとしたらどうでしょう。人の気持ちは時間とともにいとも簡単に変化します。
「もしかしら離婚するかも」と思いながら結婚する人がいないのと同じことです。今、大丈夫だと思っていても、数年後のことは全く分からないのです。
リスクを避けるための公正証書
不動産の名義も夫、住宅ローンも夫が支払っている、そんな家に妻子が安定的に住むための工夫があります。それは、公正証書を作成することです。以下では、公正証書に記載しておいた方がいいことをご紹介します。
住宅ローンについて
住宅ローンについて、夫が継続して支払うことを約束するような内容を記載することも可能です。しかし、この場合、万が一、夫が返済を滞らせたとしても、強制執行をすることができません。
そのため、ローン相当分の金額を何かの名目（扶養的財産分与など）で夫から妻に毎月振り込むような条項にしておくこともできます。そうすれば、事実上、夫から振り込まれたお金で妻がローンを返済していくような形になるので、万が一支払いが滞った場合は、強制執行をすることが可能だからです。
ただ、この方法は、夫の合意を得ることが難しいことが予想されます。なぜなら、夫にしてみれば、妻に支払った相当分を妻が住宅ローンに充当してくれる保証がないからです。
居住許可について
「夫は、〇年〇月まで、妻子が継続して居住することを認める」といったような内容を記載することができます。多くの場合、子どもが高校や大学を卒業するまで、もしくは独立するまで、といった決め方をします。また、有償で居住する場合、賃貸借に関する条項を記載することもできます。
持分の一部分与
上述したように、夫が住宅ローンの契約者である以上、不動産の名義を夫から妻に書き換えることを禁止する銀行がほとんどです。ただ、ほんの一部であれば、場合によって許可する金融機関もあります。
そのため、持分の１０分の１でもいいので、夫から妻に財産分与として不動産の持分譲渡をするという方法があります。このような記載をする理由は、夫が不動産を勝手に売却してしまうことを防ぐためです。
不動産は、所有者全員の合意がなければ売却することができません。その持分がほんの一部であっても同様です。そのため、夫が知らない間に売却してしまうリスクを回避するため、可能であれば持分を分与する旨を公正証書に記載しておきましょう。
不動産の最終帰属
意外と忘れがちなのが、「結局、その不動産をどうするか」という記載です。妻子の居住期間が終了した後、そのまま夫の所有でいいのでしょうか。もしくは、離婚時の価値分（例えば、当時の査定額が２０００万円、残ローンが１０００万円の場合、売却していたら５００万円ずつ取得していることになります。）を妻に分与するのでしょうか。
特に、居住させてもらう代わりに養育費を減額している場合等は居住後の不動産の帰属について、しっかりと話合っておいましょう。
夫側のメリット
実は、きちんと公正証書で取り決めておくことは、夫側にもメリットがあります。なぜなら、「子どもが独立しても、妻が家を出ていってくれない」という事態が起こりうるからです。
居住年数が長い場合、ずっと住んでいた人の権利が守られる法律があり、妻を無理やり家から出て行かせることは困難です。
そのため、夫にとっても、口約束ではなく、「居住していいのはいついつまで」という内容の公正証書を作成しておくことは、とてもメリットがあるのです。
まとめ
離婚業務に携わっていると、離婚と自宅の問題は本当に難しいと感じます。家は、家族が一緒に暮らした歴史を持っています。
それだけに、思い入れも強く、離れがたかったりもしますし、逆に、嫌な思い出がつまった空間にはいたくないという人もいます。
また、女性の場合、離婚後の不安を解消するためにも、持ち家へのこだわりが強かったりもします。夫婦それぞれの思惑が絡み合い、協議が困難になっていくのです。
不動産は、金額が大きいだけでなく、生活の基盤ともなる大切な存在です。離婚の際には、不動産についてどのように取り決めるか、ぜひ専門家に相談し、しっかりとした公正証書を残しておくことをお勧めします。
当センターでは、離婚公正証書の作成をサポートしております。不動産に関する記載は間違いが許されませんので、是非、専門家にお任せください。
離婚公正証書の作成不動産に関する分与方法で合意ができない場合は、ADRによる調停のご利用もお勧めです。
ADRによる調停（仲裁・仲介）
